Для кого
Если ведёте агентство недвижимости в ads.vk.ru, начните с разделения покупателей и продавцов.
Недвижимость, дорогая покупка с циклом решения часто 3 - 12 месяцев. Задача рекламы не «продать квартиру с первого клика», а попасть в короткий список агентств, которым человек доверяет. Я настраиваю такие кампании в ads.vk.ru лично (сертификат VK Реклама № 114258, в таргете с ноября 2025 года) и ниже разбираю раздельные воронки без обещаний «среднего CPL по рынку».
Покупатели и продавцы, две разные кампании
Разные боли, разные объявления и посадочные.
Покупатели и собственники, которые хотят продать, разные аудитории. Не смешивайте их в одной кампании. Для покупателей: подбор, просмотры, ипотека. Для продавцов: оценка, скорость сделки, комиссия.
Аудитории для недвижимости
Ключи, интересы, гео по районам.
Ключевые фразы («купить квартиру», «продать квартиру», «агентство недвижимости») дают более горячий спрос, но дороже тест. Интересы вокруг ипотеки и жилья, шире и обычно дешевле по клику, зато ниже доля готовых к звонку.
Гео, по районам присутствия и реальным выездам риелтора, не «весь город сразу». В креативе указывайте район и тип объекта, так отсекается случайный трафик.
Ключевые слова, «Купить квартиру», «продать квартиру», «агентство недвижимости», горячий спрос. Самый дорогой CPL в нише, но лучшее качество лидов.
Интересы: ипотека, недвижимость, Широкая аудитория людей интересующихся покупкой жилья. Дешевле ключевиков, но ниже конверсия.
Геотаргетинг по новостройкам, Люди проживающие рядом с новыми ЖК часто являются потенциальными покупателями квартир в них или рядом.
Офферы, которые снижают барьер
Ценность без обязательства ехать в офис.
Для продавцов хорошо работает бесплатная оценка: понятная ценность без обязательств. Для покупателей, подбор по критериям: «оставьте параметры, пришлю варианты».
Ориентиры по цене заявки у меня в запусках сильно зависят от города и чека объекта; цифры в списке ниже, из практики отдельных кампаний, не «норма Wordstat». Считайте свой потолок от маржи и CR в сделку.
- 1 000 - 3 000 ₽, CPL по ключевым словам
- 3 - 12 мес.: Цикл принятия решения
- 30 000+ ₽, Минимальный бюджет в месяц
Как разделить кампании для покупателей и продавцов
Разные офферы, лендинги, группы объявлений.
Для покупателей работают конкретные объекты: «2-комнатная у метро», «новостройка с ключами». Для продавцов, скорость и прозрачность условий.
Никогда не смешивайте эти аудитории в одну кампанию: разные офферы, разные посадочные, разные группы объявлений в ads.vk.ru.
Форматы объявлений для недвижимости
Карусель объекта, видео новостройки.
Карусель с фото объекта, стандарт для конкретных квартир: первая карточка, лучший кадр, последняя, цена и призыв. Видео сильнее на новостройках: ход строительства, двор, планировки.
Длинный цикл сделки: как работать с аудиторией месяцами
Ретаргетинг и повторные касания.
Реклама января может стать сделкой осенью. Без ретаргетинга тёплые контакты теряются. Собирайте посетителей сообщества и сайта, прогревайте контентом объектов и возвращайте оффером «подобрали варианты под ваши критерии».
Лид-форма против лендинга: что выбрать
Объём заявок vs качество диалога.
Лид-форма даёт больше заявок дешевле по контакту, но часть людей не помнит, что оставляла номер. Для дорогих объектов часто лучше лендинг или сообщения: выше трение, выше качество диалога.
Сверяйте кабинет с CRM по UTM: если лиды не доходят до просмотра, чините скорость ответа, а не только креатив.
Вывод
Длинная воронка, раздельные аудитории.
Недвижимость требует ретаргетинга, прогрева и терпения: первые осмысленные результаты часто через 1 - 2 месяца, стабильный поток, позже. Ждать сделок через неделю после запуска нереалистично.
Таблица минимума ниже, чек-лист старта в ads.vk.ru, не обещание CPL.
Что настроить до первого рубля в ads.vk.ru
Цель
- Минимум
- Заявки или сообщения
- Зачем
- Не «охват», если нужны лиды
Аудитория
- Минимум
- Гео + интересы ниши
- Зачем
- Широкий таргет = дорогой тест
Оффер
- Минимум
- Один продукт на кампанию
- Зачем
- Смешение услуг ломает CR
Креатив
- Минимум
- 2 - 3 варианта первого экрана
- Зачем
- Один баннер = слепая оптимизация
Посадочная
- Минимум
- Совпадение с объявлением
- Зачем
- Обещали скидку, на сайте нет
KPI
- Минимум
- CPL_max из чека и маржи
- Зачем
- Чужие «средние» из статей
Частые вопросы
5 вопросов
Ответ
У них разные боли и офферы. Один креатив «агентство недвижимости» размывает сигнал алгоритму и даёт дорогие нерелевантные лиды.
Ответ
Цикл часто месяцы. Смотрите на квалифицированные заявки и просмотры, а не только на сделки первой недели.
Ответ
Лид-форма, быстрее объём. Сайт/сообщения, обычно лучше качество на дорогих объектах. Тестируйте оба на небольшом бюджете.
Ответ
Да, как только есть посещения сообщества или сайта. Без повторных касаний длинный цикл «съедает» тёплую аудиторию.
Ответ
Столько, чтобы набрать статистику по 2 - 3 гипотезам аудиторий за 2 - 4 недели без ежедневных правок. Точная сумма, от вашего CPL_max и города.
Читать дальше
Разборы
Реклама маникюрного мастера ВКонтакте: как заполнить запись
8 мин чтения
Разборы
Реклама психолога ВКонтакте: клиенты через доверие, не через давление
8 мин чтения
Разборы
Реклама в каналах VK: прогрев аудитории через ads.vk.ru
6 мин чтения
Разборы
Реклама по нишам ВКонтакте: как посчитать экономику до запуска
9 мин чтения
Разборы
Реклама ВКонтакте в 2026 году: кабинет, форматы, практика
6 мин чтения